マイホームの住み替えはタイミングが重要！メリットや注意点も解説

「マイホームの住み替えを考えているものの、適切なタイミングがわからない」という方は多いのではないでしょうか。
マイホームの売却と購入を同時に進める「住み替え」では、返済中の住宅ローンのことや、ライフスタイルの変化なども含めて検討することが大切です。
そこで今回は、マイホームの住み替えにおけるメリットやデメリット、そして注意点についてもご紹介します。

マイホーム住み替えのタイミングでローン残債がある場合の考え方

マイホームの住宅ローンが残っている場合は、住み替えを進める前にローン残債の把握と返済の目処をたてる必要があります。
不動産を売却するためには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消していることが大前提となるからです。
すでに住宅ローンの支払いを終えている、あるいは預金などの自己資金を使ってローンを完済できる場合は問題ありません。
しかし、マイホームを売却したお金で住宅ローンを返済しようと考えているのであれば、売却のタイミングを慎重に検討しましょう。
マイホームを住み替えるタイミングには、「買い先行」「売り先行」と呼ばれる2つの方法があります。
買い先行とは、先に住み替え先の不動産を購入したあとで、自宅の売却を進める方法。
そして売り先行とは、自宅の売却を優先しつつ住み替え先を探すという方法です。
売り先行では、自宅がどの程度の価格で売れるかという目安を把握したうえで住み替え先を探せるため、無理のない資金計画をたてやすくなります。
住宅ローンの返済が残っている場合にも、完済したあとに資金がいくら残るのかの予想がたてやすくなりますよね。
売却したお金を住宅ローンの返済や住み替え先の購入資金にあてようと考えている方は、「売り先行」のタイミングで住み替えを進めることをおすすめします。
住宅ローンの返済が終わっており、住み替え先の購入資金も確保できているという方であれば、新居に引っ越してからゆっくりと売却を進められる「買い先行」がおすすめです。
また、住み替えのタイミングを決める際には、「ライフスタイルの変化」も重要なポイントとなります。
子どもが生まれたタイミングでより広さのある家に住み替えたり、逆に子どもが独立したタイミングで夫婦2人のための家に住み替えたりといったケースです。
また、進学や転勤などを理由に住み替えが必要になることもあります。

マイホーム住み替えのメリットとは？タイミングの見極めが重要

よりよい暮らしを求めておこなうマイホームの住み替えは、基本的には多くのメリットにつながります。
しかし、タイミングによってはデメリットを生む可能性もゼロではありません。
メリットとデメリットの両方を理解しておくことで、より満足度の高い住み替えを目指しましょう。

マイホーム住み替えのメリット1:生活環境が向上する

前項でも少し触れましたが、ライフスタイルが変化するタイミングで住み替えをおこなうことで、より快適な暮らしを得ることができます。
子どもの成長に合わせて個室の子ども部屋が確保できる家に住み替えたり、親との同居をきっかけにバリアフリー対応の家に住み替えたりと、「広さ」や「設備」の面での不満を解消することが可能です。
さらに、「リモートワークができるようになったので大好きな海の近くに引っ越したい」という方や、「自然の豊かな環境で子育てがしたくなった」という方など、購入時には想定していなかった状況や価値観の変化にも対応できます。

マイホーム住み替えのメリット2:住み替えローンを利用できる

住み替えのためには住宅ローンを完済しておかなければならないことは既述のとおりですが、もし売却代金を返済にあてても完済できない場合には、「住み替えローン」の活用を検討してみましょう。
住み替えローンとは、返済しきれなかったローン残債を、新居の新たな住宅ローンと合算できる住宅ローンのことです。
住み替えローンを利用することで、住宅ローンの返済が終わっていなくても、住み替え先を購入することが可能になります。
ただし、もちろん返済額が減るわけではなく、返済を後回しにしている状態になるだけなので、利用の際には慎重に検討してください。

マイホーム住み替えのデメリット1:諸費用が必要になる

不動産の売却や購入には、それぞれいろいろな費用がかかります。
不動産会社に支払う仲介手数料や、譲渡所得税といった税金、引っ越し費用などです。
マイホームを売却する際には売却価格の4％程度、そして購入する際にも中古物件であれば購入価格の5％から6％程度、新築物件であれば4％から8％程度が諸費用として必要だと考えておきましょう。

マイホーム住み替えのデメリット2:売却と購入のタイミングが難しい

売却した自宅を引き渡すタイミングで住み替え先が決まっていなければ、仮住まいの家賃やホテルの宿泊費などが必要になります。
その場合は引っ越しを2回することになり、それだけ費用も余分にかかるので注意してください。
住み替えでは売却と購入を同時に進めなければならないため、それぞれの手続きや引っ越し作業で混乱してしまうケースも珍しくありません。
不安な方は、売却と購入を同じ不動産会社に依頼することをおすすめします。
窓口がひとつになることでそれぞれの担当者と連絡を取り合う手間が省かれますし、引き渡しや引っ越しのスケジュールをなるべく無駄のない形で組みやすくなりますよ。

マイホーム住み替えのタイミングで覚えておきたい注意点

マイホームの住み替えはタイミングが重要ということをお伝えしてきましたが、最後に具体的な注意点についてもご紹介します。

マイホームを住み替える際の注意点1:ダブルローンの負担を考える

「買い先行」で住み替えをおこなう場合、それまで住んでいた家の住宅ローン返済が終わっていなければ、新居の住宅ローンとダブルで支払わなければならない期間が発生します。
売却が決まらない限りダブルローンの期間が続き、金銭面でも精神面でも重い負担がかかると理解しておきましょう。
そうならないためにも、住宅ローンが残っている場合は「売り先行」での住み替えをおすすめします。

マイホームを住み替える際の注意点2:必要以上の値下げは避ける

ダブルローンの状況に限らず、売却を急いで必要以上に価格を安くしてしまうと、大きな後悔につながる可能性があります。
早く売却しようとするとどうしても価格を下げざるを得なくなるので、売却スケジュールには余裕を持たせておくと安心です。
一方、設定価格が高すぎてもスムーズな売却は難しくなります。
売り出し期間が長くなると「売れ残り」というマイナスなイメージがついてしまうリスクもあるため、事前に類似物件の相場や適正価格について知識をつけておきましょう。

マイホームを住み替える際の注意点3:内覧の重要性を理解する

基本的に、物件に興味を持った購入検討者のみが訪れる「内覧」は、売却を進めるうえでとても重要な意味を持っています。
資料上では購入条件をクリアしている可能性が高いため、内覧での印象が最終的な決断を左右すると考えられるからです。
内覧希望者が現れたら、当日は清掃を徹底して少しでも好印象を与えられるよう努めましょう。
自分では対応しきれない汚れがある場合は、ハウスクリーニングを依頼するという方法もあります。

まとめ

マイホームの住み替えは、よりよい生活を実現するための大切な選択肢です。
ただし、売却と購入を同時に進めなければならないため、方法やタイミングの見極めが難しいという側面もあります。
住み替えに対する不安や疑問をお持ちの方は、ぜひ「ハウスドゥ！篠路店」までお気軽にご相談ください。
弊社では、札幌市北区　石狩市　石狩郡当別町エリアで、お一人お一人に適した住み替えをサポートさせていただきます。