不動産を相続したらなにをする？売却の際に覚えておきたいポイントとは

相続財産に不動産がある場合、税金がかかったりトラブルの原因になったりするかもしれません。
もし「活用する予定がない」「複数の相続人で均等に分けたい」などの場合は、売却を検討することもおすすめです。
そこで今回は、札幌市北区・石狩市・石狩郡当別町などのエリアで相続した不動産の売却をお考えの方に向けて、流れや注意点などについてご説明します。
不動産の相続を控えている方も、ぜひ今後の参考としてご覧ください。

相続した不動産を売却する際はどのような流れで進む？

相続が発生したら、まず以下の流れに沿ってするべきことをおこないましょう。

• 死亡届を提出する
• 遺言書があるかどうか確認する
• 相続財産を調べる
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して、相続人を確定する
• 必要に応じて遺産分割協議をする

もし相続税が課税される可能性がある場合、「相続の開始を知った日の翌日から10か月以内」に申告と納付を完了しなければなりません。
そのため、以上の流れに沿ってすみやかに相続財産を分ける必要があります。
ただ、相続財産に不動産が含まれており、なおかつ相続人が複数いる場合は、遺産分割が困難になることがあるかもしれません。
その理由として、不動産が分けづらい財産であることが挙げられます。
では、不動産はどのようにして分けると良いのでしょうか。
主な方法としては、以下の4つがあります。

• 分割して相続する「現物分割」
• 一人が相続し、他の相続人は相続分に見合う現金を受け取る「代償分割」
• 売却したお金を相続人で分ける「換価分割」
• 複数の相続人の共有名義にする「共有分割」

それぞれにメリットとデメリットがあるので、将来のトラブルを防ぐためにも、相続人でしっかりと話し合って分割方法を決めましょう。
なお、4つの中では「換価分割」がおすすめです。
売却によって現金化すれば、相続人で均等に分けやすくなるため、トラブルの減少にもつながるからです。
売却する際は、事前に流れも把握しておくと良いでしょう。
相続した不動産を売却する場合でも、流れは通常とあまり変わりません。

• 相続人を決定する
• 不動産の名義変更をする
• 査定を依頼する
• 売却活動を始める
• 買主が決定したら売買契約を結ぶ
• 決済のあと引き渡し

この流れの中で通常と違う点は、「相続人の決定」と「名義変更」が必要であることです。
不動産を売却できるのは所有者だけなので、まず被相続人になっている名義を相続人に変更する「相続登記」の手続きが必要になるのです。
そして相続登記は、だれが不動産を相続するのか決まっていないと手続きできません。
ですから、相続した不動産を売りに出すためには、この2つの流れを経る必要があることをしっかりと覚えておきましょう。

相続した不動産の売却に必要な手順の一つ「遺産分割協議」とは？

不動産は所有者しか売却できないため、相続した不動産を売却するためには、相続人への名義変更が必要であることがわかりました。
では、だれが相続するかについては、どのように決めれば良いのでしょうか。
まず、遺産の相続方法には以下の3種類があります。

• 遺言書に従って相続する
• 法定相続分で相続する
• 遺産分割協議をおこなって決める

遺言書がある場合は、基本的にその内容で遺産を相続します。
遺言書がない場合は、他の2つの方法から選択しましょう。
1つ目の「法定相続分」とは、法律によって定められている割合のことです。
例として、相続人が配偶者と子ども2人なら、「配偶者2分の1・子ども1人につき4分の1」と決まっています。
2つ目の「遺産分割協議」とは、相続人で話し合って財産の分け方を決めることです。
遺産分割協議では、相続人が納得できる内容で現金や不動産などの遺産を分けられるので、法定相続分以外の割合で分けたい場合はこちらを選択しましょう。
そして、決定した内容で「遺産分割協議書」を作成します。
遺産分割協議書は、売却のために必要な相続登記や銀行口座の解約などに使うので、これらの手続きを進めるためにも早めに作成したい書類です。
そのためには遺産分割協議をすみやかに終えることが望ましいのですが、遺産分割協議には相続人全員の合意が必要なので、話し合いが難航してしまうかもしれません。
相続人全員が集まらなくても、電話やメールなどで話し合いを進められるので、早めに話し合いを始めておくと良いでしょう。
なお、遺産分割協議書には相続人全員の実印と印鑑証明書も必要なので、遠方に住んでいる相続人がいる場合などは、書類のやり取りに時間がかかる点にも注意しましょう。

相続した不動産を売却する際に覚えておきたい注意点とは？

不動産を相続した際は、その種類によって注意点が異なることもあります。
まず土地の場合、将来価格が大きく変動すると、不平等感を招く可能性があります。
たとえば、先ほどご説明した「代償分割」で分けた場合、将来土地が値上がりもしくは値下がりすると、ご自分や他の相続人が不平等に感じるかもしれません。
そのため、相続財産を分けるときは、そのような事態も想定しながら決めることが大切です。
また、建物のない土地を相続した場合は、建物がある土地に比べて固定資産税の負担が大きいことも注意点として覚えておきましょう。
一方で、戸建てを相続した場合ならではの注意点もあります。
たとえば、活用する予定がない空き家を相続した場合は、管理の大変さが挙げられるでしょう。
きちんと管理していないと建物は傷みやすく、庭がある場合は雑草や樹木の枝も伸びてしまいます。
すると、侵入や放火などの犯罪に巻き込まれたり、建物や塀などの倒壊による損害の責任を負ったりするリスクがあるのです。
ですから、もし活用予定のない不動産が相続財産にある場合は、このような税金や管理の負担を軽減するために売却することもおすすめです。
売却して「換価分割」すると、相続時やその後のトラブル減少につながる可能性もあるでしょう。
ただし、相続した不動産を売却する際にも、覚えておくべき注意点があります。

• 共有者がいる場合は意見を合わせておく
• 売却価格の最低ラインを決めておく

相続した不動産を分割する際に、複数の相続人で共有名義にする「共有分割」を選択することもあるでしょう。
その際は、売却にあたって共有者全員の同意が必要です。
1人でも反対していると売却できないので、気を付けましょう。
もう一つの注意点は、「この金額以下では売らない」という売却価格の最低ラインを決めておくことです。
この注意点は共有分割のときだけではなく、換価分割の際にも当てはまります。
不動産の売却では、購入希望者から値下げを求められることも多いでしょう。
その際に、手続きを担当している代表者の判断だけで値下げしてしまうと、あとから他の相続人による「もっと高く売れなかったのか」といった反発が起きてしまう可能性があります。
そのようなトラブルを防ぐためにも、最低ラインの設定は重要なポイントなので、しっかりと覚えておきましょう。

まとめ

相続した不動産も、通常とほぼ同じ流れで売却できます。
売却は、相続財産を平等に分けるためにも有効な方法なので、検討してみてはいかがでしょうか。
ハウスドゥ！篠路店では、札幌市北区・石狩市・石狩郡当別町を中心としたエリアで不動産の売却をサポートしております。
売却に関するご相談や査定のご依頼も随時お受けしておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。