離婚時の財産分与とは？不動産売却の方法や注意点をご紹介

財産分与とは、夫婦が共有で築いた財産を離婚時に分配することを意味します。
このとき問題となるのが、マイホームといった不動産の分配方法です。
現物のままでは分割できないため、現金化してから分配することが一般的でしょう。
そこで離婚時に不動産売却する方法や、注意点とともに確認していきましょう。
札幌市北区、石狩市、石狩郡当別町で不動産売却を検討中の方は、ぜひチェックしてみてください。

離婚で不動産売却する場合の財産分与とは？

婚姻期間中に形成した財産は、夫婦の共有財産として扱われます。
そして共有財産は離婚に際して、夫婦で分けるのが原則です。
この財産分与とは、おもに以下の3種類があります。

• 精算的財産分与：共有財産を平等に分配する
• 扶養的財産分与：夫婦どちらか一方の生活維持のために分配する
• 慰謝料的財産分与：有責のあるほうが慰謝料として分配する

原則として財産の分け方は2分の1で、どちらか一方が専業主婦（主夫）だとしても共有財産に対する貢献度は平等であるという考え方を採用しているためです。
ただし、家庭裁判所が介入しない協議離婚の場合は、個別の状況により偏った割合で分配することも可能です。
マイホームなどの資産は、不動産売却により現金化してから分配することも多いでしょう。

財産分与の対象にならない財産

財産分与の対象とは、あくまでも夫婦の婚姻期間中に築かれたものに限られます。
対象にならないものは特有財産と呼ばれ、おもに以下のものが該当します。

• 婚姻前からの財産（独身時代の貯金など）
• 相続や贈与で取得した財産

またマイホームの場合、購入に際して親からの援助を受けているケースも少なくないでしょう。
親から援助を受けた部分についても特有財産と判断されるので、財産分与にあたってはその金額が考慮されます。
ただし援助を受けた額面をそのまま考慮するのではなく、売却価格に特有財産の割合分をあてて計算されるのが一般的です。

婚姻前に購入した不動産の注意点

婚姻前に購入した不動産だとしても、婚姻後に2人で住宅ローンを支払った部分については共有財産として扱われます。
このようなケースでは、まず婚姻期間中に支払ったローンの金額を調べてください。
支払った割合から、共有財産となる金額を算出します。

離婚で不動産売却する場合の財産分与の方法

離婚にあたっての財産分与の方法には、定められたルールはありません。
一般的には、以下の3つの方法で分配することになります。

• 現物のままで分割する
• 現金化してから分割する
• 財産分与相当の金銭を支払う（相手の持分を買い取る）

このうちマイホームの財産分与は、現物のままでの分割は難しいでしょう。
もちろん不動産の名義を共有状態にすれば可能ですが、離婚の場合は現実的ではありません。
そのため通常は不動産売却するか、もしくはマイホームをもらい受ける側が、もう一方に財産分与相当の金銭を支払うことになるでしょう。
離婚後に夫婦のどちらも家に住み続ける予定がないのであれば、不動産売却するのがもっとも公平に分割できる方法です。
新生活にはある程度の資金が必要になるため、不動産売却でまとまったお金が手に入るのも大きなメリットです。
しかし仕事や子どもの通学の都合などで、離婚後もどちらかが住み続けるケースも少なくないでしょう。
こういった場合には引き続き居住する一方が、財産分与相当の金銭を支払わなければなりません。
もし離婚時点で不動産の価値が高ければ、支払う金額も大きくなってしまうので注意してください。

財産分与の手順

不動産売却を伴う財産分与の、一般的な手順は次のとおりです。
不動産の名義人を確認する
財産分与にあたり、まずは不動産の名義人がどうなっているかを確認します。
マイホームの場合、夫と妻の共有もしくはどちらかの単独所有となっているでしょう。
しかし単独所有であっても、配偶者が連帯保証人になっていることがあります。
連帯保証人は、ローンを組んだときの金銭消費貸借契約書で確認してください。
価格査定を受ける・ローンの残債を確認する
不動産売却が前提なら、不動産会社の価格査定を受けましょう。
財産分与の額は実際の売却価格に基づいて計算されますが、価格査定により目安の金額を把握することが可能です。
また住宅ローンの返済中であれば、売却金で完済できるかどうかも確認しておきましょう。
分配方法を決める
不動産売却が済み、すべての財産額が確定したら分配方法を検討しましょう。
前述したように、財産分与は原則として2分の1の割合で分配しますが、双方の合意があればそれ以外の割合でも分配可能です。

離婚で不動産売却する場合の財産分与の注意点

不動産売却を伴う財産分与では、気を付けたい注意点があります。
まず財産分与を請求できるのは、離婚成立から2年間です。
2年経過したあとの財産分与は贈与とみなされ、課税対象になる可能性があるのが注意点です。
不動産売却は時間がかかるため、請求期間中にすべての手続きが完了できるように準備を進めていきましょう。
このほかにチェックしておきたい注意点は、次のとおりです。

不動産を財産分与するときの注意点

マイホームを現物のまま財産分与するときの注意点に、住宅ローンの名義人が誰になっているのかが挙げられます。
たとえば夫がローンを組んでいるケースでは、名義人である夫が住み続ける分には問題ありません。
しかし離婚後に妻が住み続けるためには、ローンの名義を変更しなければなりません。
そのとき妻に十分な収入がなければ、金融機関にローンの名義変更を認めてもらうことは難しいでしょう。
このようなケースでは現物のまま財産分与せず、不動産売却により現金化するのが望ましいと考えられます。

住宅ローンの注意点

不動産売却するためには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければならないのが注意点です。
また連帯保証人の地位についても、ローンを完済しなければ解消されません。
離婚後にどちらかが住み続けるとしても、名義関係を整理しておかないと後々のトラブルに発展するリスクがあります。
場合によっては新たなローンに借り換えるなどして、連帯保証人の立場を解消する必要が出てくるでしょう。

任意売却を利用する

離婚による不動産売却では、住宅取得から年数が浅く、ローンの返済があまり進んでいないケースは少なくありません。
ローンの残債が売却金を上回るオーバーローンの物件は、抵当権を抹消できないため、そもそも不動産売却もできません。
しかしオーバーローンの物件でも、売却後の残債を返済していけるのであれば、任意売却という選択肢があります。
任意売却を活用すると、売却金で返済できなかった部分は分割で返済することが可能です。
金融機関の同意を得れば任意売却の方法を取れるので、まずは不動産会社に相談してみてください。
基本的に不動産は早く売り出すほど、より良い条件（早期・高値）で売れる可能性が高まります。
そのため任意売却が必要かどうかに関わらず、早めに不動産売却をスタートさせるのがおすすめです。

まとめ

離婚の際におこなわれる財産分与とはどのようなものなのか、分与の方法や注意点とともにご紹介しました。
マイホームのように不動産売却してから分与する財産もあるため、すべての手続きが完了するまでには時間がかかりがちです。
そこで離婚にあたり共有財産に不動産が含まれているときは、なるべく早めに不動産会社へ相談するのがおすすめです。
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